Por Ivan Eugênio da TC School

No artigo de hoje vamos conversar sobre um fundo MGHT11, o FII de Hotéis da Mogno Capital.

Em primeiro lugar, quero aqui deixar meu agradecimento a pessoa de Oswaldo Rossi que, cordialmente, apresentou a tese e explicou os detalhes.

Em segundo lugar, não se espante ao ver por aqui alguns fundos menos comentados, com teses diferentes daquelas habitualmente vistas por aí.

Os fundos imobiliários ainda são jovens, há muito espaço para ser explorado e espero acompanhar de perto a evolução dessa indústria.

Dessa forma, não se espante ao ver por aqui um ticker desconhecido.

Então, vamos ao que interessa, a tese do MGHT11 e sua estrutura.

Mas, antes, vamos conhecer a rede de Hotéis Selina.

Selina Vila Madalena

 

Conhecendo a rede de Hotéis Selina

A princípio, pode parecer estranho. Mas, antes de olharmos o MGHT11, é importante saber tudo sobre a rede de Hotéis Selina.

Pode começar a tirar da sua cabeça aquela ideia chata de um hotel padrão. A rede Selina está mudando o conceito hoteleiro em todo o mundo.

Estamos falando de um conceito inovador, jovem e descontraído.

Oswaldo usou em nossa conversa uma expressão que chamou minha atenção. Afirmou ser o Selina um hotel com uma estrutura convidativa.

Em outras palavras, o que se busca é misturar o “jeitão” dos albergues com o conforto e qualidade de um hotel.

E não para por aí. Visando atrair parceria com grandes empresas, o Selina tem espaços voltados para coworking e outras atividades, como meditação e ioga.

Atualmente, a rede apresenta excelentes números em países onde está devidamente instalada, como Portugal, Costa Rica, Israel, Alemanha, dentre outros.

Inclusive, vale ressaltar que os idealizadores são israelenses. Tendo a operação iniciado na Costa Rica, sendo a sede da empresa instalada em Londres.

Não posso esquecer, a Selina é considerada pela Mogno como uma empresa em estágio de pré IPO. Acreditam em uma melhora de rating exponencial da companhia assim que a empresa abrir capital.

Finalmente, a Rede de Hotéis Selina optou por expandir a rede para o Brasil. E aqui a Mogno Capital entra na história.

 

A Mogno como local partners

A princípio, ao expandir suas operações para nova localidade. A Selina sem busca um local partners.

É aqui que a Mogno entra.

Entendam, a expertise da Selina está em se adaptar ao imóvel e tocar a operação hoteleira.

Dessa forma, o foco está em conhecer as características do local e criar eventos que tenham conexão com elas. Assim, consegue manter os quartos sempre ocupados.

De acordo com Oswaldo, a Selina trabalha com baixo custo. Em média, 30% da lotação é suficiente para pagar os custos.

Assim, ao conhecer a operação, a Asset desenvolveu uma proposta. A qual foi aceita, nascendo o MGHT11.

Agora, vamos conhecer melhor o FII e suas operações.

 

Conhecendo o FII MGHT11

O MGHT11 é o FII de Hotéis da Mogno Capital. Tendo iniciado suas atividades no final do ano de 2019.

Acima de tudo, não se trata de um FII tradicional. Inclusive, esse foi um ponto positivo nessa pandemia.

Sempre que vou olhar um fundo, gosto de conhecer alguns números:

• PL: R$100 milhões:
• Cotistas: 244
• Taxas: 1,20% sobre o PL
• Performance: 20% sobre o exceder o benchmark
• Benchmark: IPCA + Yield IMAB5

Em um fundo tradicional, o FII seria dono do hotel. De outro lado, teríamos a figura de um prestador de serviço cuidando da administração, recebendo pelos seus serviços, independente do resultado.

Desta forma, o fundo sofreria a influência direta dos lucros e prejuízos.

Assim, a Mogno desenvolveu uma estrutura diferente de um fundo imobiliário.

Confesso, demorei para compreender. No entanto, gostei do que vi.

Em outras palavras: prepare-se para o que está por vir.

Antes de tudo, preciso dizer: o fundo tem duas estruturas de investimentos. Todas serão apresentadas aqui.

Por fim, vale ressaltar que a busca pelo imóvel é realizada pela Selina e não pela Mogno. Localizado o imóvel alvo, o fundo entra agindo.

 

O primeiro modelo de investimento

Assim que a equipe da Selina encontra o imóvel para a operação. O FII MGHT11 o verifica e, tendo interesse, pode de fato adquirir o imóvel de fato.

Na conversa com o Gestor, percebi uma coisa. O fundo somente irá comprar imóveis bem localizados por um preço justo.

Apenas o imóvel do hotel localizado em Vila Madalena pertence ao fundo hoje.

Contudo, o objetivo é que, no futuro, 60% do patrimônio esteja investido em tijolos.

Então, o fundo aluga o imóvel para a Selina.

Mas, não fica tão somente com o aluguel. Recebendo, também, 20% do lucro do hotel, não participando do prejuízo.

Selina Vila Madalena

O segundo modelo de investimento

No entanto, nem sempre é possível adquirir o imóvel. Primeiro, o proprietário pode não ter interesse na venda. Segundo, o MGHT11 pode não ter interesse em adquirir o imóvel.

Desta forma, a operação é toda desenvolvida com CRI’s, para que a Selina possa promover o retrofit e iniciar suas atividades.

O CRI é estruturado com lastro nas operações internacionais da Selina e, também, nas operações de sua holding.

O CRI é corrigido pelo IPCA, com um prêmio médio de 8,5% ao ano.

Além disso, temos a presença de um CRI subordinado. Através dele que o fundo tem a sua participação nos lucros e resultados. Os mesmos 20% da primeira estrutura.

 

Como o fundo controla o resultado

O fundo MGHT11, como pode ser visto, tem uma estruturação fora da curva. Tendo participação no lucro do inquilino, assim como acontece nos shoppings.

Assim, é importante ter um controle das receitas dos hotéis.

Normalmente, esse controle é realizado através da métrica REVPAR, considerando a média diária de ocupação.

Contudo, como a Selina é uma rede diferenciada, com quartos individuais e compartilhados, a taxa de ocupação é medida por cama.

Além disso, há contrato definindo quais são de fato as despesas e receitas, tendo o fundo acesso a esses dados.

Como mencionado, o hotel passa a gerar lucro a partir de 20% de lotação. Sendo que, nas operações mais caras, é necessária uma ocupação acima de 40%, não mais que isso.

 

Carrego ou ganho de capital

O fundo MGHT11 tem apresentado um rendimento atrativo para os investidores. Afinal, sua estruturação permite isso.

No entanto, além dos rendimentos, podemos esperar ganhos de capital no futuro. Provenientes de duas fontes principais.

• Valorização dos CRI’s: é o que se espera com a abertura de capital da Selina, uma melhora em seu rating e, consequentemente, valorização do preço unitário do CRI;
• Lucro dos hotéis: o fundo é novo e foi consolidado em um dos piores momentos para os hotéis, logo, não foi possível saber o quanto a participação no lucro dos hotéis tende a contribuir para o rendimento.

Não somos inocentes, é de conhecimento público e notório que o alto yield atrai o investidor. Valorizando, assim, o preço da cota no mercado secundário.

Conclusão…

Por fim, confesso, o MGHT11, FII de hotéis da Mogno, chama a atenção pela sua estrutura. Imagino como estará esse mercado daqui há dez anos.

Não sei vocês, mas, espero ver de perto toda essa evolução.

Um abraço a todos.

ARTIGO ORIGINALMENTE PUBLICADO EM 29/04/2021.